Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги третьего квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости Петербурга. По данным компании, объем вакансии за квартал вырос на 3,5%, до 432 730 кв. м, а за девять месяцев прирост составил 43%. При этом заявленные ставки аренды остаются без особых изменений. Закон спроса и предложения перестал работать?
В третьем квартале 2022 г. три бизнес-центра были введены в эксплуатацию: «Феррум II» площадью 31 200 кв. м GLA, «Авиор Тауэр» (17 535 кв. м GLA) и Workshop (3 568 кв. м GLA). Суммарно фактический показатель ввода за первые девять месяцев составил 52 300 кв. м. Планируемый общий объем ввода к концу года составит порядка 174 160 кв. м.
Объем сделок, заключенных за три квартала этого года, по данным Bright Rich | CORFAC Int., составил 176 130 кв. м, 89% из которых пришлось на сделки аренды (157 600 кв. м). С точки зрения класса качества лидируют помещения класса В+, их доля в структуре поглощения составила 51%.
Драйвером рынка стали компании сферы IT / Media / Телекоммуникации, занявшие 39 160 кв. м офисных площадей, что составило 22,2% в структуре спроса. В тройке лидеров также компании сферы «Торговля и производство» с долей в 21,1% (37 120 кв. м) и игроки нефтегазового сектора (17,6%, 31 030 кв. м).
Среди наиболее крупных сделок: аренда 6 205 кв. м в бизнес-центре «Премьер Лига, 1, 3 очереди», аренда компанией «Газпром Социальные инициативы» офиса площадью 5 200 кв. м в БЦ Graffiti, а также аренда «Специальным Технологическим Центром» 3 696, 7 кв. м в бизнес-центре PULSAR.
Лидером по объему заключенных сделок стал Московский район с долей 18% (31 930 кв. м) от общего объема поглощения за три квартала 2022 г. На втором месте – Петроградский район, на него пришлось 13% от общего объема сделок (22 650 кв. м).
Наиболее популярным форматом аренды традиционно стали блоки площадью 100-250 кв. м – 37,8% сделок за девять месяцев 2022 года были заключены с блоками этой площади.
Объем вакансии за квартал вырос на 3,6%, до 432 730 кв. м, а за девять месяцев прирост составил 43%. Уровень свободных площадей в классе А на конец сентября составил 11,2%, в классе В+ уровень предложения несколько снизился, до 10,8%, в классе В – вакансия составляет 6,7%.
Предложение почти равномерно представлено классами А, В+ и В. Объем вакансии в классе А составляет 150 970 кв. м (35%), в классе В+ – 154 280 кв. м (36%), предложение в классе В – 127 480 кв. м (29%). С точки зрения локации по объему вакансии лидирует Московский район: на него приходится 20% (85 030 кв. м) в структуре предложения.
Наиболее значительные изменения произошли с блоками площадью до 100 кв. м (здесь объем предложения сократился по отношению к концу первого квартала на 43%), от 500 до 1 000 кв. м (объем предложения вырос на 25%) и с крупными блоками от 1 000 до 3 000 кв. м, где рост составил 33%. Такие изменения связаны с освобождением западными компаниями крупных офисных площадей, а также с тенденцией к оптимизации арендаторами занимаемых площадей.
Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, отмечает, что участились запросы на офисы площадью 100-500 кв. м, многие крупные компании планируют сдачу части своих площадей в субаренду или обращаются с запросом на поиск новых арендаторов на часть их площадей, так как количество сотрудников, работающих из офиса, снизилось.
При этом, как отмечают аналитики, глобальных изменений в предлагаемой ставке аренды за квартал не произошло. Средневзвешенная предлагаемая арендная ставка на офисном рынке Петербурга на конец третьего квартала 2022 г. составила 1 990 руб./ кв. м/ мес. в классе А, 1 490 руб./ кв. м/ мес. в классе В+ и 1 190 руб./ кв. м/ мес. в В-классе (включая НДС и коммунальные услуги). В классе А, таким образом, за квартал ставка снизилась на 1,5%, за 9 месяцев – на 2,9%; в классе В+ изменение за квартал составило +2,8%, за 9 месяцев – +12%; в В-классе ставка снизилась на 2,5% за квартал, а по отношению к началу года выросла на 2,6%. Эти колебания можно назвать незначительными и отдельно отметить, что рост средневзвешенной ставки в классе В+ связан с высвобождением и выходом на рынок офисов в этом классе, ранее занятых зарубежными арендаторами. Как правило, это очень качественные офисы с отделкой и мебелью по достаточно высокой ставке аренды.
Консультант отмечает, что несмотря на то, что заявленная ставка аренды на фоне роста вакансии не снижается, что вроде бы противоречит закону спроса и предложения, в ходе переговоров собственники бизнес-центров соглашаются на дисконт. Так, арендодатель может быть готов сделать скидку, например, в случае оперативного подписания договора аренды, особенно долгосрочного; при высокой вакансии в бизнес-центре; в том случае, если арендатор крупный и надежный (сейчас таковыми считаются в том числе государственные компании и компании с госучастием).
Дополнительные фильтры
Политика конфиденциальности