Доля объектов недвижимости, выкупаемых с торгов, растет
По итогам 2023 года доля сделок с объектами, выкупаемыми покупателями с торгов, составила 22% от общего количества инвестиционных сделок. Свое внимание на эту часть рынка обратили как частные, так и институциональные инвесторы. «Учитывая повышенную доходность таких сделок мы ожидаем, что торги будут играть все более заметную роль на рынке инвестиций. Этому будет способствовать и ожидаемый рост предложения в связи со сложностями обслуживания кредитов на фоне роста ключевой ставки», – рассказывает Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International.
Чаще всего на торгах выкупают офисные объекты (12 из 27 крупных сделок в 2023 году) и здания под реконструкцию (9 сделок). В таком формате практически не представлены объекты класса А, обычно они находят покупателей раньше. Большая часть объектов, реализуемых с торгов, представлена объектами класса B, реже встречается класс C. Недвижимость с торгов покупают и крупнейшие российские инвесторы, в т.ч. самый крупный лендлорд России – компания «Киевская площадь». В 2023 году она приобрела ТЦ «Ривьера» в Москве за 10 млрд руб. Из других интересных сделок в Bright Rich | CORFAC Int. называют покупку БЦ Loft Ville застройщиком «Гранель» и покупку индустриального парка «А Плюс Девелопмент» в Санкт-Петербурге.
Общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость Москвы и МО в 2023 году составил 406 млрд руб., что более чем в 3 раза выше показателей 2022 года. Всего в столичном регионе заключено 73 сделки общей площадью 3,6 млн кв. м. В Санкт-Петербурге и ЛО общий объем инвестиций в коммерческую недвижимость в 2023 году составил 83 млрд руб., что 2,5 раза выше показателей 2022 года. Всего в Северо-Западном регионе заключено 48 сделок общей площадью 1,2 млн кв. м. Оба показателя стали рекордными.
«Мы ожидаем, что в 2024 году объем сделок окажется существенно ниже, чем в 2023-м – не менее, чем в 1,5 раза. Это связано с тем, что большая часть иностранных активов, в том числе крупнейшие из них, уже сменили собственника, а также с тем, что ключевая ставка в 16% является фактически запретительной для кредитования инвестиционных сделок», – отмечает Алексей Фёдоров, директор департамента рынков капитала и инвестиций, Bright Rich | CORFAC International.
Текущие ставки капитализации в офисном сегменте классов А и В+ по фактическим сделкам находятся в диапазоне 9% – 11%. По сравнению с первым полугодием 2023 года они существенно выросли, отражая возросший объем сделок с покупателями-рантье.
В складском сегменте ставки капитализации в конце 2023 года снизились на 0,6 п.п. по сравнению с итогами первого полугодия. При этом рост цены квадратного метра был гораздо более резким (на 25%), но в терминах доходности он был скомпенсирован столь же бурным ростом арендных ставок. Средняя ставка капитализации составляет порядка 11%. В торговом и гостиничном сегментах ставки капитализации по фактическим сделкам по итогам 2023 года почти не изменились и находятся на уровне 13%.
Ставки капитализации/ цены в состоявшихся сделках существенно различаются не только между сегментами, но и внутри каждого сегмента. Наиболее заметное влияние на цену сделки оказывает цель приобретения. Например, покупатели, приобретающие офисы под собственное использование, готовы платить за объекты на 40% больше, чем покупатели-рантье. В складском сегменте этот разрыв пока не настолько велик, но уже достигает 10% в Санкт-Петербурге и 20% в Москве. В Bright Rich | CORFAC Int. ожидают продолжения и усиления этой тенденции вследствие дефицита площадей в складском сегменте.