Ставки аренды складской недвижимости Петербурга в 2025 году выйдут на плато

Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели предварительные итоги 2024 года на рынке индустриально-складской недвижимости Петербурга.

К началу декабря 2024 года объем нового строительства складов на рынке Санкт-Петербурга достиг 540 тыс. кв. м, до конца года ожидается ввод еще 212,3 тыс. кв. м. Таким образом, годовой прирост складских площадей составит 752,3 тыс. кв. м, что станет рекордным показателем за всю историю наблюдений за рынком.

Наибольшая доля в структуре ввода пришлась на спекулятивные объекты — 72% (562 тыс. кв. м) от общего объема. Несмотря на то, что в ретроспективе этот объем является рекордно высоким, его все еще недостаточно для удовлетворения текущих потребностей арендаторов. Кроме того, значительная часть нового предложения была арендована компаниями еще на этапе строительства и не вышла на открытый рынок.

Отдельно отметим, что фактический ввод оказался на 120 тыс. кв. м ниже прогнозируемого в начале года. Это связано с тем, что сроки ввода сразу нескольких складских комплексов были перенесены на 2025 год. Текущий объем рынка складской недвижимости в Петербурге превысил 5 млн кв. м, а при вводе заявленных на декабрь объектов может достичь 5,4 млн кв. м.

К вводу в 2025 году заявлено 372,3 тыс. кв. м, однако, по прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., реальный показатель составит порядка 305 тыс. кв. м. На проекты built-to-suit, то есть такие, которые строятся под конкретного заказчика, в следующем году придется 37% от заявленного объема ввода. При этом значительная часть этого показателя сформирована складским комплексом, который строится в Янино для OZON, площадь объекта — 117 тыс. кв. м. Остальные BTS-объекты реализуются в формате продажи.

Помимо новых спекулятивных проектов, ожидается выход на рынок еще большего объема вакантных площадей в действующих складских комплексах. Высокая ключевая ставка, вероятно, замедлит темпы спекулятивного складского девелопмента.

Темпы поглощения в сегменте складской недвижимости по итогам 2024 года замедлились, по итогам года объем сделок, по прогнозу Bright Rich | CORFAC Int., составит порядка 400 тыс. кв. м. Основной объем сделок пришелся на первое полугодие. «Такая динамика объясняется дефицитом вакансии в готовых объектах, а также уменьшением активности e-commerce: для сравнения, доля сделок с компаниями сегмента в 2023 году составляла 47% от общего объема арендованных и купленных помещений, в этом же году — всего 22%. Основными драйверами спроса в этом году стали производственные компании, а также дистрибьюторы. Любопытно, что в 2024 году зафиксирован минимальный объем сделок built-to-suit. Этот фактор также объясняется поведением игроков e-commerce, которые сосредоточили внимание на освоении уже имеющихся логистических мощностей и развитии в регионах», – объясняет Виктор Заглумин, сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC Int.

По итогам года зафиксированы две сделки BTS-продажи: с поставщиком детских товаров – на строительство склада площадью 11,4 тыс кв. м в Колпино, а также с поставщиком автозапчастей AUGER – на строительство склада площадью 9,9 тыс. кв. м в логопарке «NK Парк Софийская». Сделок BTS-аренды зафиксировано не было.

Объем свободных площадей за год вырос в три раза, до 64,7 тыс. кв. м, однако доступное предложение формируют небольшие секции, склады площадью более 5 тыс. кв. м предлагаются только в нескольких объектах, расположенных на юге и востоке. Уровень вакансии в среднем по рынку составляет 1,2%.

Запрашиваемая ставка аренды в складских комплексах класса А за год выросла на 13,3%. Стоит отметить характер динамики в течение года: с 9 300 руб./ кв. м/ год triple net в конце первого квартала ставка выросла до пиковых значений в 11 000 руб./кв. м/ год по итогам полугодия, после чего, к середине декабря, на фоне снижения активности арендаторов и увеличения вакансии, снизилась до уровня 10 200 руб. triple net.

В классе В за первое полугодие ставка аренды выросла с 8 600 руб. до 9 100 руб., к концу третьего квартала снизилась до 8 200 руб. /кв. м/ год, а к концу года составила 8 500 руб.

В 2025 году, несмотря на рост себестоимости строительства, эксперты Bright Rich | CORFAC Int. не ожидают увеличения ставок. С учетом небольшого прироста вакансии показатель в классе В будет снижаться. Стоимость аренды в классе А к концу первого полугодия будет варьироваться от 9 500 руб./ кв. м/ год до 10 000 руб./ кв. м/ год.