Впервые с 2016 года основным драйвером складского рынка Петербурга стали транспортно-логистические компании

Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги 2022 года на рынке складской и индустриальной недвижимости Петербурга.

Объем нового предложения в 2022 году оказался рекордным для рынка региона и составил 541 060 кв. м, по сравнению с 2021 годом показатель вырос в два раза. Почти половина всех новых объектов пришлась на складские комплексы, реализованные по модели built-to-suit. Объем ввода объектов этого типа оказался в четыре раза выше, чем в 2021 году, и составил 259 630 кв. м. Наиболее крупные из новых BTS-объектов – распределительный центр OZON площадью 113 122,5 кв. м в Буграх, логистический центр «ВсеИнструменты.ру» площадью 91 391,84 кв. м на территории индустриального парка «PNK Парк Шушары 3», а также распределительный центр для компании ESTEL площадью 25 656,3 кв. м в индустриальном парке «PNK Парк Софийская КАД».

«Ленгипрогаз» специализируется на проектировании линейных объектов. Компания выполняет полный комплекс проектно-изыскательных работ: сбор исходных данных, инженерные изыскания, разработка документации, сопровождение государственных экспертиз, а также авторский надзор при выполнении строительно-монтажных работ.

В 2022 году на рынок были выведены спекулятивные объекты: складские комплексы «Нарт» площадью 40 840,7 кв. м, Ahlers, IV очередь, площадью 25 330,6 кв. м, «Тродекс Логистик» 23 060,8 кв. м, «ILR Шушары» площадью 22 859,2 кв. м, а также Grando, корпус 2, площадью 17 066,9 кв. м. Общий показатель нового спекулятивного предложения оказался в два раза выше, чем в 2021 году. 20% от общего объема введенных в 2022 году объектов (110 020 кв. м) были построены на собственных земельных участках по схеме генерального подряда.

На конец декабря 2022 года объем незанятых площадей в Петербурге и ЛО составил 132 940 кв. м, объем скрытого предложения – 151 690 кв. м. Уровень свободных площадей к концу года вырос до 3,2%, за год прирост здесь составил 2 п.п. Большая часть предложения представлена классом А – 64% об общего объема вакансии, или 85 600 кв. м. Это объясняется как освобождением площадей компаниями, ушедшими с российского рынка, так и тем, что большая часть нового спекулятивного предложения представлена А-классом. С географической точки зрения более половины объема свободных площадей находится на юге Петербурга – 72 780 кв. м, или 55% от общего объема вакансии. Наименьший объем свободных складских площадей представлен на севере города – 10 990 кв. м, или 8%.

Объем сделок по аренде и продаже в 2022 году составил 504 570 кв. м, из них 74% пришлось на сделки по аренде. Наибольшая активность арендаторов была отмечена в первом и четвертом кварталах 2022 года: 35% и 31% всех сделок соответственно. Евгений Титаренко, партнер Bright Rich | CORFAC International, такое распределение спроса объясняет так: «В первом квартале были подписаны те сделки, контракты по которым были согласованы ранее и которые, таким образом, находились на заключительном этапе, а также сделки с теми клиентами, у которых – условно – с 2021 года оставалась потребность в переезде или открытии нового склада. В четвертом квартале всплеск активности можно связывать с тем, что логистические цепочки в какой-то степени были перестроены, многие компании взяли площади с целью размещения товарных запасов, а также в качестве подготовки к 2023 году, причем здесь мы можем говорить и как о наращивании мощностей, так и об аренде меньшего объема и оптимизации затрат».

Единственной сделкой built-to-suit, совершенной в 2022 году, стала аренда логистическим оператором 102 545 кв. м на юге Петербурга. Из крупных сделок прошлого года среди наиболее крупных можно обозначить аренду компанией «СТА Карго» складского комплекса «Тродекс Логистик» площадью 23 060 кв. м, аренду компанией «Бристоль» склада площадью 17 833 кв. м в СК Gorigo.

Впервые с 2020 года e-commerce уступил место ведущего драйвера рынка: по итогам 2022 года лидером в структуре поглощения стали транспортно-логистические компании, заключившие 33% (167 120 кв. м) всех сделок за период. Последний раз компании этого сегмента лидировали в структуре спроса в 2016 году. Среди тенденций аналитики Bright Rich | CORFAC International отмечают также увеличение доли производственных компаний в структуре поглощения, по итогам года доля компаний этого сегмента составила 26,2%. В 2021 году этот показатель составлял 19% в общем объеме сделок.

За год средневзвешенная ставка аренды в складских комплексах класса А сократилась на 1,5% и составила 5 900 руб./ кв. м/ год (triple net). В классе В средневзвешенная ставка аренды на конец декабря составила 4 680 руб./ кв. м/ год, увеличившись за год на 9,6%. В первом полугодии 2023 год в Bright Rich | CORFAC Int. значительных изменений ставки аренды не ожидают.